融创还能不能缓过来
在过去那些年，谁见了融创都得说一个猛
产品力上，他曾经在多个排名榜单中，屡次被评为行业第一
那时融创的标准化可谓是众多房企争相学习的标杆
不仅如此，早在2017年的时候，融创就成为了全国房企中当之无愧的并购王，先后在上海、苏州、成都、深圳等多个高能级城市布局
除此之外，融创还干过更疯狂的事
以137亿收购联想地产业务的42个项目，以433亿收购万科文旅13个项目，甚至还曾入股金科、乐视、链家....
甭管你是多大公司，融创收购起来那都是毫不手软，更别提他家那位，把自己活成一个传奇的创始人孙宏斌
但，这些都是融创留给自己的历史印迹
细数上一次融创出现在大家眼前
谁都没想到的是，这个千亿级别的庞然大物，突然就宣布“爆雷”了
在今年这个特殊的年份里，我们见证了在最岌岌可危的时候，万科、龙湖、碧桂园这样的企业得到了大量的政策扶持，上千亿的银行授信
而提到融创，却几乎就快要在大众的视野里隐身
这位曾经的中国第四大地产商融创，今年到底发生了什么，最终孙老板有没有能等来他的“白衣骑士”，这是否是融创即将复牌的信号
或许我们可以从这份迟到了8个多月的财报里窥探一二
01
这份12月的最新财报，有最真实的融创
2022年12月9日，融创中国披露《2021年业绩（非标准）公告》
不仅迟到了大半年，还是“非标准”版本
而从这份堪称来之不易的财报里，我们也能感受到过去这一年多的时间里，融创面临的挑战和经营压力是前所未有的
首先，来看一下最关键的几个数据
盈利方面
据融创发布的2021年财报指出
期内营收1983.9亿元，同比下降约14%
毛亏17.9亿元，较去年下降103.7%
核心净亏损约为253.0亿元，同比下降约183.6%
可以看到，融创营收都处于下降阶段
那么，到去年为止，融创到底还有多少现金呢
截至2021年12月31日，集团现金余额约为692.0亿元，集团连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608.0亿元
净资产超1200亿元，归母净资产超800亿元
从亮出的这几个数据来看，超千亿的资产，融创的家底还是挺厚的
要说为什么融创还能保持千亿家底，一个很重要的原因就是，去年融创的房子卖得其实还真挺不错的
2021年融创实现合约销售额5973.6亿元，同比增长3.8%，位列行业第三，仅次于碧桂园和万科
销售段的优异表现也让融创保证了自己的基本面绝对不会太差
但真要看一家房企的真实水平如何，光看营收肯定是不够了，还有一个对于房企永远都绕不开的话题，就是负债
2021年年底，融创的总负债为1.05万亿元，相较于2020年的9306亿元增长约13%
不过另一方面，虽然看起来负债增长不多，但是另一件让融创头疼的事就是
未来可能需要提前还的债变多了
逾期债务方面，融创称目前到期未偿付借贷本金为685.3亿元，这也导致借贷本金1518亿元可能被要求提前还款
“这些情况表明存在重大不确定性，可能会对集团持续经营的能力产生重大疑虑”
从财报中的描述我们也看出了融创对于这一点的困扰
相应的，董事会主席孙宏斌也做出道歉，表态要深刻反省过去发展中的不足和问题，让公司争取在2023年回归正常经营
所以，现在再来看这份看似晚了的财报发布时间，其实还蛮微妙的
赶在12月9日发布，这一天，也是境内债重组方案债权人表决截止日
什么意思
要知道在这个时候，融创老实发布财报，选择把一切摊在明面上说，也就是在增加自己获得投资人信任的几率
换句话说，这份财报就是在传递一个信号，虽然有亏损和负债是真的，但是我家大业大也是真的
于是顺水推舟，也在业绩公布的同一天，融创发布境外债务重组进展，初步重组框架主要为
首先将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东，借款转换为普通股或股权挂钩工具，使得债务规模降至稳健、可持续的水平
有市场消息称，如今融创境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同
如此看来，这份迟来的报表也成了另一种意义上的“救命稻草”
此外，融创表明在未来7年或者更长的时间里，也会用于化解债务
甚至不惜出售600亿元的资产
那么，融创真的能完成这个任务吗，或许来看看他现有的土地储备会更有说服力
02
充足且优质的土储，是融创曾经最大的王牌
截至去年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿元
具体来看，土地储备前十的地区都在哪里
可以看到在去年一年里，融创土地储备最多的还是主要集中在一二线城市
其中重庆1237.17万平、青岛990.29万平、武汉878.17万平名列前三
值得一提的是
不同于2020年的布局谨慎，2021年的融创直接开启了疯狂拿地模式
我们来看一下仅仅在2021上半年，融创拿地有多密集
3月中旬，融创拿下了江苏镇江某块地，溢价率高达61.3%
3月底，融创又分别以83%和89%的溢价率拿下了位于山东临沂和江苏淮安的两块地皮
5月，融创以121亿元拿下了北京海淀的两块地
有数据统计显示，截至去年6月底，融创仅在半年内拿地总数83次，涉及到的总金额近千亿元
为什么融创会在去年突然开始凶猛布局土地市场
一来是源于过往几年销售额增速迅猛
2017~2019年，融创的合同销售金额一路攀升
同比增长也一直保持在20%以上，要知道行业前三甲碧桂园、万科和中国恒大，他们近几年增速均未超过10%
另一方面，看好西南地区房地产市场和文旅市场的孙宏斌也重仓了西南区域，2021年5月，孙宏斌还在股东大会上宣称，西南区域的销售目标是冲击2000亿元
在大多数民营房企纷纷选择战略收缩之时，融创选择了激进
而转折发生在2021年下半年
如果说前几年销售的喜人成绩给了融传拿地的信心，那么后面的销售情况则给了融创一锤重击
从2021年7月起，融创的销售额出现5.55%的负增长，跌幅一度达到了11月份的47.02%
自2021年下半年起，融创在土地市场鲜少投资，再加上到期的债务问题，融创开始陷入危机
更困难的是，今年2月11日，国际评级机构穆迪将融创的公司的高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”，评级展望从“稳定”调整为“负面”
一系列负面情况也让融创喘不上气
不得已之下，融创也只有“放弃”了手中的最大王牌，寸金寸土的上海董家渡项目
出让近九成股权给了中信信托和华融，融创的持股比例则降为10.322%，而换来的回报是
中信、华融和以浦发银行牵头的6家银行，对董家渡项目的超120亿元注资
舍弃优质地块断臂求生或许可以缓解融创的困境，但地产之外的融创似乎也不太好过
03
不止地产，融创其他板块也陷入过危机
要说孙宏斌，可不是“安分”的人
从19岁攻读清华大学工学硕士学位，到30岁入狱，再到40岁当上了房地产老板，这股爱拼爱折腾的劲也开启了融创的多元化之路
除地产外，融创还有物业开发、销售、文旅、物业管理等多方面涉猎
只可惜的是，这些板块也没能挽救的了如此庞大的融创
拿其中占据营收比例超过90%的物业开发来说
从2017-2020年的一路高歌，转眼到2021年，物业开发业务营收也开始下降至1789亿
此外，在去年融创还希望用三到五年时间，在文化、医疗康养两个板块也能做到头部
先来说说文化，可能很多小伙伴不知道的是，融创文化集团还投资过电影板块
只能说造化弄人吧，两部投资的《四海》、《长空之王》先后亏损和撤档
融创文化集团也不得不从原先的办公地点融科望京中心退租，搬到了融创总部工作
而康养板块
融创执行董事荆宏也曾在融创康养品牌发布会上承认，近期看行业普遍呈现亏损的状态，仍需要从地产等其他业务板块进行反哺
去年康养大概还有44个项目，现在据说融创内部通讯录连康养这个部门都已经查不到了
04
最后
老实说，对于融创我其实有着不太一样的感受
现在再来看，无论是2017年的疯狂扩张，还是2021年上半年的疯狂拿地，到如今仿佛按下暂停键的融创
一家企业的任何一次决定都是需要勇气的，也都是对未来的一次下注，对于融创如此，其他大多数房企也如此
但不可否认的是
那个时代的融创确实创造了属于民营房企的传奇，也带来了业内很响亮同样也非常受到用户认可的产品系作品
哪怕是在今年，我们也同样看见了一个都困难但不躺平的企业
2022年1-11月，融创累计交付约15万套
下半年，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿
文旅板块也开始迅速回暖，全年全国营业文旅城客流量将突破1亿人次，开始为公司带来稳定现金流和业绩支持
对于地产来说，从蛮荒到精耕时代，如果融创真的倒下了
本质上也代表着地产行业一种民企信仰崩塌