前所未有!楼市调控出新招了,降房价刚需这次值得期待
楼市新观
2019-04-19
关于楼市有说不完的话题,无论它如何诡谲多变,总有人爱之深切,归根结底还是国人对土地对房子有难解的情结,“居无定所”是老祖宗形容一个人混得不堪的最真实写照。

关于楼市有说不完的话题,无论它如何诡谲多变,总有人爱之深切,归根结底还是国人对土地对房子有难解的情结,“居无定所”是老祖宗形容一个人混得不堪的最真实写照。

高房价的确能创富,但作为一个普通刚需,我反对高房价,更反对中国靠出卖土地融资发展城市的模式。因为高房价透支了城市的未来,掏空了百姓的钱袋子,更让亿万家庭只能望房兴叹,连首套房的梦想都无法实现;土地拍卖模式不必过度解释,我们也知道它是高房价的罪魁祸首。

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我不止一次说过,中国要想真的从根上彻底拔除高房价,就必须要对土市进行改革。因为目前而言,全国超过九成的城市还是依赖土地财政而活,全年财政收入中土地出让金占据半壁江山,在这种逻辑内谈地方调控楼市的积极性,谈打击炒房严控房价,都是一厢情愿的。

财经评论员宁南山曾经说过,人口的增长和聚集从来都是靠经济发展和产业升级来决定的,让人口随着产业发展,资源基于人口配置是最合理的方式。但我们是恰恰相反的,我国主要采取严格土地供应的制度——我规定了你这个城市到哪一年发展到多少人,我就只给你那么多土地!为什么这么做?房地产成为国民经济支柱产业,拉动地方经济发展,简单的说通过土地赚钱。

但近期发生在房地产的两件大事让我改变了最初的看法,调控楼市解决高房价,其实未必非改革土地市场罢黜土地招拍挂制度不可。采用各种手段压制住土地市场,使其降温,也能影响预期,达到降房价的根本目标:

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第一件:火了三年的土地市场降温了,今年一季度卖地收入下降9.5%!

和高房价一样,土地出让金也有两面性:一方面为地方政府带来丰厚收入,城市基础设施投入及系列民生工程的改善才能稳步推进;另一方面,地价的上涨也直接推高了房价,房价上涨助长卖地冲动,长期以往地方对土地财政产生严重依赖,久而久之招商引资等难做低效的工作就弃之不做了,等于自废武功。

整个3月开发商媒体都在为楼市回暖造势营销,当时我就说过,这群人越是喊得猛烈越说明市场没有转向,市场真正火的时候你不会看到这么多营销宣传铺天盖地,因为大家都在忙着买房卖房,开发商那个时候也不需要拨出额外的营销宣传费用,因为完全多此一举。

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我还记得当时媒体曝光最多的就是土地市场大热,苏州、安庆、徐州、广州、杭州、泰安、合肥、济南等“地王”捷报频传。

但是等到4月份一季度数据出炉的时候所有人都傻眼了,感觉智商不够用了:今年一季度卖地收入下降9.5%,火了三年的土地市场迎来了最大幅度降温!“抢地潮”轮番上演是假,几十家开发商哄抢一块优质土地可能是真。因为从数据上来看,全国土地市场交易依旧没有扭转去年第三季度的下滑态势。

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此外,单拿2月份数据来看情况更糟糕,2月40个典型城市各项指标四连降:土地成交建筑面积同比下降29.4%,土地出让金收入同比下降27.5%,土地成交溢价率下降12.1%,土地成交均价同比下跌11.3%!

我认为出现这种局面有三方面原因:第一,“稳地价”是中央对2019年调控楼市定下的主基调之一,各地自然不敢有丝毫懈怠,我们看到近期合肥、武汉直接出手对土市进行干预了:合肥对热点区域滨湖新区实施“限地价”,地价不得高于17100元/㎡;武汉更干脆,规定三年内房价、地价涨幅不得高于5%;

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第二,房企融资环境尚未改善,开发商缺钱拿地热情并不高。虽然今年市场整体融资环境变好,房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金,但也仅限大型房企,中小房企依然很吃瘪,某房企投融资部门高管透露,他们的融资成本依然超过10%,远高于大型房企的6%;

第三,调控高压,限价高悬,开发商利润被严重压缩,加之成交量大降,很多地产商回款压力大叠加偿债期将至拿地越来越谨慎,实际上现在不是土拍最冷的时期,去年三季度全国各地流拍大潮涌起。

很多人可能要说,供地少了,房价应该上涨才是。我要纠正一下,一季度的确供地面积少了,但是土地价格也下跌了。而且这不能算是全年的量,每年国家对每个城市供地都有要求,该供的土地一块都不能少,一季度成交面积少了,未来二三季度会加大供应量补上,从15年至今,每年供地量都是增长的。

不管什么原因土地市场降温了,这是事实,地价降温的作用很快会传导到到房价上,这也是必然的。所以,未来不管开发商和中介如何煽动,作为刚需的我们能看清这个基本面就没必要惊慌。

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第二件:自然资源部要求,住宅用地消化周期三年以上停止供地!

为了保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,促进房地产用地市场平稳健康发展。自然资源部近日下发通知,要求各地做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

何为城市土地储备去化周期?易居研究院给出的定义是:当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房成交面积平均值。

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这个信息被很多媒体和专家忽略了,但是我觉得其信号意义不亚于上述“今年一季度卖地收入下降9.5%”的消息。

官媒放出新闻时也是着墨于“消化周期超过三年的停止供地”,实际上在我看来这个消息的重点在于消化周期在“6个月以下”和“6-12个月”要求增加供地。

我查阅资料后发现,全国截止至18年11月底,全国土地储备去化周期高于三年的有张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林等十城,毫无疑问需要如此久才能去化,这些城市的确是要停止供地了。

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那么哪些城市需要加大供地呢?根据任泽平团队发布的报告,从可售库存看,2019年3月,一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,简言之,这些城市都要增加供地。尤其是安庆、三明、杭州、西安、南京、重庆等地,应该加大力度供地。

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这对刚需来说,真是一个难得的好消息,为何?减少供地的只有10个城市,但是相应的需要加大供地的城市至少30+。加大供地就意味着未来会有更多的新房可以入市,有助于缓解供需不平衡。加上现在开发商拿地不积极,地方政府又有加大供地的要求,则地方为了促成土地交易势必会做出让步,比如降低拍卖价、减少附加条件等。

但是同样的问题落在一些三四线城市身上,他们恐怕就笑不出来了。我们都知道从去年四季度开始,三四线城市销售压力就加大了,一方面棚改作用力消失了,另一方面本地需求被掏空了。眼下很多三四线房企都在酝酿撤离,房价岌岌可危,控制供地节奏地方还能稳住局面。自然资源部突然要求加大供地,形势就更加不利了。

其实回过头来看,中央推陈出新开始从土地源头上下功夫调控,说明两个问题:第一,市场的确有回暖趋势,但为了大局稳定,肯定是不能允许这种情况发生的,调控也就势在必行;第二,从两年多的调控经验看,限购、限贷、限售等手段都是堵,见效不明显,唯有从土地端发力才是釜底抽薪之策,也是最好的控预期办法,如果把未来几年的地价和房价空间都限死了,那大家对未来三年房价大幅上涨的预期也就彻底消失了。